土地家屋調査士業務
Land and House Investigator's work
土地家屋調査士の業務とは
不動産登記とは、大切な土地や建物の情報を公に記録し、あなたの財産を法的に守るための、非常に重要な手続きです。
この登記には、不動産の「姿かたち」を明らかにする「表示に関する登記」と、その「権利関係」を明確にする「権利に関する登記」の二つの側面があります。
それぞれ、土地家屋調査士と司法書士という専門家が担当し、不動産の物理的な事実と法的な権利の両面を正確に記録することで、取引の安全性と円滑さを確保し、将来のトラブルを未然に防ぐ役割を担っています。
土地家屋調査士は、この「表示に関する登記」をトータルでサポートする専門家です。
当事務所は、土地家屋調査士と二級建築士という二つの国家資格を併せ持ち、土地の測量から建物の設計、登記手続きに至るまで、不動産に関するあらゆる段階を総合的にサポートできる体制を整えています。さらに、司法書士・弁護士・税理士など異なる分野の専門家とも連携し、お客様は複数の専門家に個別に依頼する手間を省きながら、一貫した高品質のワンストップサービスを受けることができます。
不動産は、人生において最も大切な財産の一つです。その財産を確実に守り、安心して未来を築くために、ぜひなかの事務所へご相談ください。お客様の大切な不動産を、確かな技術と信頼で未来へとつなぎます。
- 土地登記
- 建物登記
- 測量

分筆登記
分筆登記とは
土地分筆登記とは、登記記録(登記簿)上で1筆の土地を2筆以上に分ける登記のことをいいます。
たとえば、土地の一部を売却したい場合、相続のために土地を分けたい場合
このようなケースでは、土地分筆登記を行う必要があります。
土地を分筆する際には、まず境界確定測量を行い、分筆線上に石杭や金属標などの永久的な境界標を設置する必要があります。(ただし、土地分筆登記は所有者の意思に基づいて行う任意登記であり、申請義務はありません。)
一方で、1筆の土地の一部が別の地目(用途)に変わった場合には、土地一部地目変更・分筆登記を行う必要があります。
この登記は「地目変更登記」の性質を持つため、地目に変更が生じた日から1か月以内に申請しなければなりません。
もしこの申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されることがあります。(不動産登記法第164条)

地積更正(登記)
地積更正登記とは
土地地積更正登記とは、錯誤(間違い)などにより、実際の土地の面積が登記記録(登記簿)上の面積と異なっている場合に、現況の正しい面積と登記記録上の面積を一致させるための登記です。
土地地積更正登記を申請する際には、まず境界確定測量を行い、正しい面積を算出するとともに、石杭や金属標などの永久的な境界標を設置する必要があります。ただし、この登記は、錯誤などによって「登記記録上の地積と現況の地積が一致していない場合」に、現況に合わせて地積を更正(訂正)する登記であり、登記申請義務はありません。

地目変更(登記)
地目変更登記とは
地目変更登記とは、土地の利用目的や使用状況が変わったことにより、登記記録(登記簿)上に記載されている地目を現況に合わせて変更する登記のことをいいます。地目とは、その土地の主な利用目的を示すもので、「宅地」「田」「畑」「山林」「雑種地」など、不動産登記規則で23種類に分類されています。
たとえば、次のような場合に地目変更登記が必要となります。
■田や畑を宅地として造成し、住宅を建築した場合、山林を資材置場や駐車場として利用し始めた場合
■宅地を再び畑として耕作するようになった場合
このように、土地の主たる用途が変わったときは、実際の利用状況に合わせて地目を変更しなければなりません。土地の所有者は、地目に変更が生じた日から1か月以内に地目変更登記を申請する義務があります。
この申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処されることがあります。(不動産登記法第37条第1項)
地目変更登記を行う際には、必要に応じて測量や現況調査を行い、実際の利用形態を正確に把握することが大切です。正確な登記は、将来の取引や相続などでトラブルを防ぐ基盤となります。
建物登記
建物登記とは、建物の現況を登記所(法務局)に登録することで、その所在地・構造・種類・面積・所有者などを公に記録し、建物の存在と権利を明確にするための重要な手続きです。

建物表題登記
新たに建物を建築したときに行う登記で、登記記録(登記簿)に建物の物理的な状況を登録する手続きです。
建物の種類(居宅・店舗・共同住宅など)、構造、床面積、所在などを法務局に登記することで、どのような形状・規模の建物であるかが明らかになります。
また、建物の所有者や新築年月日などもあわせて登録されます。
建物を新築した所有者は、建物が完成した日から1か月以内に建物表題登記を申請しなければなりません。(不動産登記法第47条第1項)

建物滅失登記
建物を取壊したり、火災などにより滅失した場合に、登記簿上からその建物を削除(閉鎖)する登記です。
所有者または登記名義人は、建物が滅失した日から1か月以内に建物滅失登記を申請する必要があります。(不動産登記法第57条)

建物表題変更登記
既に登記されている建物に、増築・改築・附属建物の新設などの変更があった場合、現況と登記簿の内容が異なることになります。
このような場合に、登記簿の表題部を現況に合わせるための登記が「建物表題変更登記」です。
また、登記内容に誤りがあった場合は、「建物表題部更正登記」により正しい内容に修正することができます。(不動産登記法第51条第1項)
このようなときはご相談下さい。
・他の土地にまたがるような増築を行った場合
・建物の屋根など主要構造を変更した場合
・附属建物(車庫・物置など)を新たに建築した場合
・敷地の合筆により地番が変更になった場合
現況測量と境界確定測量
測量には、土地の現況(ブロック塀などの構造物や土地所有者の指示)をそのまま反映させる「現況測量」と、法的な境界(筆界)を明確にするための「境界確定測量」があります 。特に境界確定測量は、公共用地(道路や水路など)が隣接する場合には官公庁との境界確定協議が必要となり、また隣接地所有者とも立ち会い・確認を行った上で境界標を設置し、確定図面を作成します 。この測量は詳細な資料調査や現地調査が必要で、一般的な宅地でも数ヶ月を要する場合があり、経験と知識が最大限に傾注されます 。地積更正登記を申請するには、この境界確定測量が必須となります 。

境界確定測量
土地の境界とは、人為的に区画された土地と土地の境のこと をいい、この境界を確定させるのが境界確定測量です。 一般に「土地の境界が確定している」と第3者に主張するためには、下記の要件を満たしていなければなりません。
1.その土地の各境界点に永続的な境界標が埋設してあること。
2.隣接土地所有者などの利害関係人とその境界線を確認した書面(境界確認書)があること。
3.道路管理者との境界確定書があること。
要約すると境界確定測量は上記の要件を満たすために行う測量とも言えます。
境界の確定
測量機器を使用し測量し、土地の境界を正確に決めます。境界確定の際には、境界線の位置や所有権の取り決めに関して、隣接する土地の所有者に合意を得る必要があります 。データに基づき丁寧に説明を行い、合意が得られたら確定杭を地面に埋めて境界の目印とします 。境界紛争の解決支援も重要な業務の一つです。
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